Pindalatoetuste taotluste ja maksetaotluste kontrollimise käigus ilmneb igal aastal probleeme maakasutusõiguse olemasoluga. Kõikide pindalapõhiste toetuste puhul kehtib nõue, et toetuse saamiseks peab maakasutus põhinema õiguslikul alusel. Seda ka juhul, kui on tegemist riigi omandis oleva maaga.
Toetuse saamise õigust ei ole maa suhtes, mida taotleja küll harib, aga mille kohta tal ei ole korrektset maakasutuse õiguslikku alust. Kui eraomandis olevate maade puhul võivad kokkulepped maaomaniku ja kasutaja vahel olla ka suulised, siis riigimaade kasutamiseks nõuavad riigivaraseadus ja teised asjakohased õigusaktid kirjalike lepingute olemasolu. Riigi omandis olevate maade kasutamise õiguslik alus saab tekkida kasutusvalduse seadmisest, kasutuslepingu sõlmimisest või riigivara valitseja nõusoleku korral allrendilepingu sõlmimisest.
2019. aastal kontrollis PRIA kõikide kohapealsete kontrollide valimisse kuulunud taotlejate puhul muu hulgas riigi omandis olevate maade kasutamise õigusliku aluse olemasolu. Kontrolliti esmalt erinevate registrite alusel kontoris ja kui maade õiguspärane kasutus kinnitust ei leidnud, oli taotlejal võimalus kohapeal esitada täiendavad tõendid. Riigimaade kasutusõiguse kontrollimise tulemus näitas, et riigimaid ei kasutata alati õiguslikul alusel. Kasutusvaldusesse saadud maale ja kasutuslepingu alusel kasutatavale maale kehtivad erinevad tingimused.
Kasutusvaldusesse saadud maa
Kui riik on seadnud maale kasutusvalduse, sõlmitakse maale kirjalikus vormis kasutusvalduse seadmise leping ja see kantakse kinnistusraamatusse. Sellise lepingu kohustuslik tingimus on muu hulgas see, et kasutusvaldusesse saaja ei tohi anda seda maad rendile või teisele isikule kasutamiseks. Seega on nii riigivaraseaduse kui ka tehinguga sätestatud, et kasutusvaldusesse antud maad ei ole lubatud ühelgi tingimusel edasi rentida.
Kasutuslepingu alusel kasutatav maa
Kasutuslepingut eristab kasutusvaldusest võimalus anda maad allrendile. Allrendile andmine on aga võimalik üksnes juhul, kui rendileandja, s.o riigivara valitseja, on andnud nõusoleku. Ilma rendileandja kirjaliku nõusolekuta ei ole rentnikul õigust maad allrendile anda. Kasutuslepingud ja allrendilepingud on registreeritud ja avalikustatud riigi kinnisvararegistris, välja arvatud juhul, kui avaliku teabe seaduse alusel ei tule lepingut või selle osa avalikustada.
On olnud ka selliseid juhuseid, kus toetust taotleti riigimaadele, mille kohta puudus toetuse taotlejal üldse leping. Sellisel juhul on tegemist omavolilise maakasutamisega ja see ei ole toetatav tegevus.
Millistel juhtudel teeb PRIA riigimaa rendile võtjatele ÜPT vähendamise otsuse?
Et kõikide pindalapõhiste toetuste osas on maa toetusõiguslikkuse kriteeriumiks lisaks maa faktilisele kasutusele maa kasutamine õiguslikul alusel, siis olukorras, kus riigimaa ei ole olnud taotleja kasutuses õiguspäraselt, ei ole selline maa jooksval aastal toetusõiguslik. See tähendab, et kui kasutusõigus puudub, ei ole võimalik sellise maa eest toetust saada ning selline maa moodustab taotletud ja kindlaksmääratud pindala erinevuse, millega võivad kaasneda ka täiendavad halduskaristused.
Millistel juhtudel teeb PRIA riigimaa rendile võtjatele tagasimakse otsuse?
Kui taotlusaastal tuvastatakse, et taotlejal puuduvad taotlusaluse riigimaa kasutamise kohta nõuetekohased kirjalikud lepingud ja sellisele maale on võetud ka maaelu arengukava (perioodi 2014–2020) kohane viieaastane kohustus (näiteks keskkonnasõbraliku majandamise toetus), siis kohustus selle maa osas lõpeb. Tagajärjeks on enamasti selle maa osas varem saadud maaelu arengukava toetuse tagasinõudmine.
Tagasinõudest loobumist on võimalik kaaluda üksnes vaidemenetluse raames, kui vaides toodud asjaolud seda toetavad. See eeldab, et taotleja esitab tagasinõudmise otsuse peale vaide ja seda tähtaegselt. Juhime siiski tähelepanu, et tagasinõudest loobumise võimalus on erandlik ning see ei tähenda, et sellise maa eest määrataks taotlejatele toetuseid või jäetaks kohaldamata taotletud ja kindlaksmääratud pindala erinevusega kaasnevad halduskaristused.
Veenduge maa nõuetekohases kasutusõiguses
Selleks, et vältida ebameeldivusi toetuse vähendamise või tagasinõudmise näol, tuleb enne pindalatoetuse taotlemist kindlasti veenduda maa nõuetekohase kasutusõiguse olemasolus. Seega soovitame maade kasutamisest huvitatutel tutvuda esmalt maa kohta käivate kinnistusraamatu kannetega, et kindlaks teha maa omanik ja võimalik kasutusvaldus. Riigi omandis oleva maa puhul tuleb täiendavalt tutvuda riigi kinnisvararegistri andmetega.
Kinnistusraamat ja riigi kinnisvararegister on avalikud andmekogud. Nii saab segaduste ja võimalike ebameeldivuste vältimiseks kontrollida, kas isikud, kellega on toetuse taotlejal plaan maade kasutamiseks rendileping sõlmida, on üldse õigustatud neid maid rendile andma. Olukorras, kus toetuse taotlejal puudub riigimaa kasutamiseks leping, tuleks pöörduda lepingu sõlmimiseks riigi kinnisvararegistris toodud volitatud asutuse poole. Pindalatoetuste alustel maadel on enamasti valitseja keskkonnaministeerium, kelle volitatud asutused on maa-amet või Riigimetsa Majandamise Keskus.
Eelnevat arvesse võttes soovitame enne 2020. aasta pindalatoetuste taotlusvooru üle vaadata ka juba kasutuses olevate maade õigusliku aluse olemasolu, et olla kindel maakasutuse õiguspärasuses!
5 küsimust riigimaade rentimise kohta
Vastab: Tiina Vooro, Maa-ameti riigimaa haldamise osakonna juhataja
1. Millised on põllumehe jaoks erinevad riigimaade rentimise variandid ja alused?
Põllumajanduslikult kasutatava riigimaa õiguspäraseks kasutamiseks on kaks võimalust. Esimene võimalus on maareformi käigus kasutusvaldusesse antud maa kasutamine. Kasutusvalduse lepingud on riigi nimel sõlminud valdavalt endised maavalitsused ja need lepingud kehtivad enamasti 15–20 aastat. Teine võimalus on osaleda enampakkumisel, mille võitja saab õiguse sõlmida riigiga võlaõiguslik rendileping. Rendilepingud kehtivad enamasti viis aastat.
2. Kuidas saab tõendada riigimaa kasutusõigust?
Maareformi käigus maa kasutusvaldusesse saanud isikutel on kõige lihtsam tõendada maa kasutamise õigust kinnistusraamatu kaudu. Kasutusvaldus on kantud kinnistusraamatusse, kust on näha nii kasutusvalduse kehtima hakkamise ja lõppemise aeg kui ka isik, kellel on maa kasutamise õigus. Riigimaa rendilepingu alusel maa kasutajatel on kõige lihtsam oma õigusi tõendada sõlmitud lepinguga. Kõigil riigiga kasutusvalduse lepingu sõlminud isikutel peaks olema endal ka lepingu eksemplar olemas. Kui leping on kaduma läinud, siis saab selle koopiat taotleda maa-ametilt. Juriidiliste isikutega sõlmitud lepingud on kättesaadavad ka riigi kinnisvararegistri kaudu. Kasutusvalduse olemasolu tõendamiseks ei pea aga lepingut üldse olema, kuna kinnistusraamatu kanne tõendab kasutusõiguse olemasolu.
3. Millal on riigimaa edasirentimine lubatud ja millal keelatud?
Kasutusvaldusesse antud maa rendile või muul viisil teisele isikule kasutamiseks andmine on kehtiva õiguse järgi keelatud. Kui kasutusvaldaja on seda siiski teinud, võib riik kasutusvalduse lõpetada ja isegi leppetrahvi nõuda.
Enampakkumise korras rendile antud maa edasirentimine on lubatud vaid selle riigiasutuse kirjalikul nõusolekul, kes on rendilepingu riigi nimel sõlminud.
4. Kuidas põllumees saab teada, kelle maad ta tegelikult rendib? Näiteks kui tegemist on kolmandate isikutega. Milliste registrite abil? Kui palju registripäringud maksavad?
Kasutatava maa omanikku saab teada mitut moodi. Esmase info selle kohta, et kasutatav maa kuulub riigile, saab tasuta teada maa-ameti geoportaalist aadressil geoportaal.maaamet.ee, kus maainfo kaardirakenduses on sellise maa omandivormiks märgitud riigiomand. Kaardirakendusest saab teada ka kasutatava maa täpse aadressi, katastritunnuse ja kinnistusraamatu registriosa numbri. Neid andmeid teades saab täpsemaid andmeid vaadata e-kinnistusraamatust www.rik.ee/et/e-kinnistusraamat.
Kinnistusraamatust detailpäringu tegemine on tasuline. Kinnistusraamatust saab aga kõige kindlamalt teada, kas maa omanik on Eesti Vabariik ning kas ja kellele on maa antud kasutusvaldusesse. Kõik riigimaa kasutused, sh nii kasutusvaldused kui ka rendilepingud on registreeritud riigi kinnisvararegistris aadressil riigivara.fin.ee/kvr. Sellest registrist on kõigil soovijatel avalikult ja tasuta kättesaadav riigimaale sõlmitud kasutuslepingu info, sh lepingu liik, algus- ja lõppkuupäev ning ka isik, kellele riigimaa on kasutusse antud.
Riigi kinnisvararegistrist saab teada ka selle, kas riigimaa allkasutusse andmine on seaduslik, sest juhul kui allrendileping on sõlmitud riigi nõusolekul, siis on see üldjuhul registreeritud ka riigi kinnisvara registris.
Päringud soovitame teha iga katastriüksuse kohta, mille omanikku ja kasutamise õigust on vaja teada. Samuti soovitame kontrollida maa omanikku ja kasutusõigust igal aastal, kuna lepingud võidakse lõpetada ka ennetähtaegselt ja ka maa omanik võib vahepeal muutuda.
5. Kuidas saab renditähtaja saabumisel jätkata riigimaa rentimist?
Riigimaa kasutamise jätkamise võimalused on erinevate kasutusliikide puhul veidi erinevad. Kui kasutusvalduse lepingu tähtaeg saabub, siis teatud juhtudel võib kasutusvaldajal olla võimalik taotleda kasutusvalduse pikendamist. See võimalus sõltub põhiliselt sellest, millal ja millisel õiguslikul alusel on kasutusvaldus seatud.
Kui põllumajanduslik riigimaa on kasutuses enampakkumise tulemusel sõlmitud rendilepingu alusel, siis lepingu tähtaja saabumisel vaadatakse maa kasutusse andmise võimalused üle. Üldjuhul suunatakse maa uuesti enampakkumisele, mille võitjaga sõlmitakse uus rendileping. Mõningatel juhtudel võib varem rendis olnud maa minna ka enampakkumisega müüki, näiteks juhul, kui maa riigi omandis hoidmise vajadus on vahepeal ära langenud.
Juhul, kui kasutusvalduse lepingut ei ole võimalik pikendada või kui kasutusvaldus lõpetatakse muul põhjusel (nt lõpetab kasutusvaldaja põllumajandusliku tootmise), siis suunatakse kasutusvaldusest vabanenud maaüksused käibesse riigivaraseaduse reeglite järgi, ehk üldjuhul avalikul enampakkumisel rendile või müüki. Kui kasutusvalduse või rendilepingust vabanenud maaüksus on riigile vajalik muul eesmärgil, siis seda maad uuesti rentida ega müüa ei ole võimalik.
