Riigikogu võttis 6. mail vastu maa kasutusvalduse lepinguid puudutava seadusemuudatuse. Nende lepingute pikendamisel lähtub riik edaspidi maa turuhinnast, kusjuures kasutustasude hüppelise tõusu vältimiseks on esialgu ette nähtud leevendused.
Praegu on maareformi seaduse alusel sõlmitud maa kasutusvalduse lepingud oluliselt soodsamad kui riigivara seaduse alusel sõlmitud rendilepingud. Maade kasutusvalduse lepingute alusel kasutajad maksavad keskmiselt 3 eurot hektari eest. Kasutusvalduse tasud on keskmiselt 34 korda ja mõningatel juhtudel isegi 100 korda odavamad kui riigivaraseaduse alusel sõlmitud rendilepingute tasud. See tuleneb asjaolust, et kehtiva seaduse järgi on kasutusvalduse tasu 2% maa 2001. aasta maksustamishinnast, riigivaraseaduse alusel sõlmitava maa rendihind on aga turupõhine.
Esimestel aastatel soodustus
Riigikogus vastu võetud maareformi seaduse ja maareformi käigus kasutusvaldusesse antud maa omandamise seaduse muutmise seadus sätestab, et kui kasutusvalduse lepingu 15-aastane tähtaeg möödub ja maa kasutaja soovib lepingut pikendada, sõlmitakse uus leping turupõhisest kasutustasust lähtuvalt.
Et vältida seejuures maakasutustasude hüppelist tõusu, on ette nähtud leevendusmehhanism. Kui kasutusvalduse leping lõpeb enne 2022. aasta 1. juunit, on kasutusvalduse aastatasu lepingu pikendamisele järgneval esimesel aastal 33%, teisel aastal 66% ja alates kolmandast aastast 100% turupõhisest kasutustasust. See tähendab, et alates 2022. aasta 1. juunist lõppevatele lepingutele leevendusmehhanism ei laiene ja neid lepinguid pikendatakse kohe turupõhise kasutustasu eest. Kasutusvaldajatele säilib ka edaspidi õigus maa välja osta.
Maad saab anda allkasutusse
Uuendusena saavad riigimaa kasutajad teatud tingimustel – ka seniste lepingute alusel – võimaluse anda maad allkasutusse. Füüsilised isikud võivad anda maa kasutusele enda äriühingule, oma abikaasale või sugulasele või nende äriühingule, kui sellel maal jätkatakse põllumajanduslikku tootmist.
Kasutusvaldaja ja allkasutaja vahel sõlmitud kirjalik leping tuleb saata Maa-ametile e-posti aadressile maaamet@maaamet.ee või postiaadressile Mustamäe tee 51, 10621 Tallinn. Oluline on, et lepingus märgitakse kinnisasja andmed, allkasutamiseks andmise tähtaeg ja lepingupoolte andmed, sh maa allkasutaja sugulussuhe kasutusvaldajaga. Juriidilisest isikust allkasutaja korral on soovitatav lisada info ettevõtte aktsia- või osakapitali jaotuse kohta.
Üks küsimus
Kui kasutusvaldaja ei soovi hinna tõttu kinnisasja välja osta, siis kas see muudab kasutuslepingu kehtivust ja kas nt aasta hiljem on võimalik teha uuesti avaldus kasutusvalduses oleva maa ostmiseks?
Kasutusvalduse lepingu tähtaeg ei sõltu sellest, kas kasutusvaldaja nõustub väljaostuhinnaga või mitte. Leping kehtib kuni lepingus määratud tähtaja möödumiseni. Samuti säilib kasutusvaldajal maa omandamise õigus kuni kasutusvalduse lõppemiseni. Seega võib kasutusvaldaja finantsvahendite tekkimisel esitada uuesti taotluse kinnisasja omandamiseks.
Maa väljaostutaotluse peab aga kasutusvaldaja esitama hiljemalt kolm kuud enne lepingu lõppemist. Kui kasutusvaldaja on maa omandamise taotluse esitanud tähtaegselt, siis säilib tal maa omandamise õigus maa omandamise menetluse lõpuleviimiseni.
Kui aga kasutusvaldaja ilma mõjuva põhjuseta ei sõlmi maa müügilepingut müügiotsuses märgitud tähtaja jooksul, siis võib Maa-amet maa müügiotsuse kehtetuks tunnistada. Kui müügiotsuse kehtetuks tunnistamise ajaks on kasutusvalduse leping tähtaja möödumise tõttu lõppenud, siis ei ole kasutusvaldajal enam õigust selle maa soodustingimustel omandamiseks.
Edasi toimub kasutusvalduses olnud maa kasutamine ja käsutamine riigivaraseaduses sätestatud tingimustel. Kui riigivara valitseja otsustab selle maa suunata müügi või rendi enampakkumisele, siis on endisel kasutusvaldajal eelisõigus sõlmida maa rendi- või müügileping enampakkumisel kujunenud hinnaga.
