Põllumaa on Eestis muutunud aasta-aastalt kallimaks – seda näitab hektari mediaanhinna stabiilne kasv.
Kui aga uurida detailsemalt põllumajandusettevõtete varade struktuuri, siis tuleb välja, et mõni väärtuslik põllumaa on bilansis kajastatud turuhindadega võrreldes ebaloomulikult madala maksumusega või kajastub samaväärne põllumaa erinevate ettevõtete bilansis väga erineva maksumusega. Miks see nii on ning kas selline kajastamine omab olulist tähtsust?
Finantsaruandluses kasutatavad arvestuspõhimõtted ja informatsiooni esitusviis peavad olema kooskõlas raamatupidamise seaduses sätestatud nõuetega ja lähtuma kas Eesti või rahvusvahelisest finantsaruandluse standardist. Põllumajandusettevõtted saavad kasutatava standardi valida oma eelistuste alusel.
Esmalt võta maa bilansis arvele soetusmaksumuses
Eesti finantsaruandluse standardit aluseks võttes tuleb maa, mida kasutatakse toodangu tootmise eesmärgil ehk ettevõtte majandustegevuses, kajastada materiaalse põhivarana. Raamatupidamise toimkonna juhendi (RTJ) nr 5 „Materiaalsed ja immateriaalsed põhivarad“ kohaselt tuleb maa kui materiaalne põhivara arvele võtta soetusmaksumuses ja selles maksumuses kajastub see bilansis ka edaspidi. Soetusmaksumus on vara omandamisel selle eest makstud raha või mitterahalise tasu õiglane väärtus.
Ettevõtetes, kus aga lähtutakse rahvusvahelisest finantsaruandluse standardist, võetakse maa esmalt arvele samuti soetusmaksumuses, kuid eeldusel, et maa õiglast väärtust on usaldusväärselt võimalik mõõta, saab selle bilansipäeva seisuga kajastada ümberhindluse meetodil. See tähendab, et põhivara kajastatakse vara ümberhinnatud väärtuses, mis on võrdne selle varaobjekti õiglase väärtusega ümberhindluse kuupäeval.
Õiglase väärtuse parim indikaator on aktiivse turu korral selle vara turuväärtus. Aktiivse turu puudumisel võib õiglase väärtuse hindamisel tugineda hiljuti toimunud tehingutele sarnaste objektidega.
Maa väärtuse kajastamisel mitu nüanssi
Ent maa väärtuse kajastamisel bilansis on veel teinegi nüanss. Kui maad hoitakse eelkõige renditulu teenimise ja/või turuväärtuse tõusu eesmärgil, siis tuleb seda kajastada kui kinnisvarainvesteeringut.
Sellisel juhul võetakse maa algselt arvele soetusmaksumuses, aga eeldusel, et maa õiglast väärtust on võimalik usaldusväärselt ning mõistliku kulu ja pingutusega hinnata, siis edasisel kajastamisel saab maa igal aruandekuupäeval bilansis kajastada õiglase väärtuse meetodil.
Eeltoodust selgub, et sõltuvalt sellest, kas maad kajastatakse materiaalse põhivarana või kinnisvarainvesteeringuna ning millisest finantsaruandluse standardist ettevõte lähtub, võib samaväärse põllumaa maksumus bilansis olla erinev. See tähendab, et maa kajastub kas soetusmaksumuses või õiglases väärtuses ehk turuväärtuses.
Kuna põllumajandusettevõtted lähtuvad pigem Eesti finantsaruandluse standardist ja põllumaad käsitletakse pigem tootmismaana, siis põllumajandusettevõtetel kajastub põllumaa bilansis enamasti soetusmaksumuses. Kuna põllumaa hind on igal aastal kasvanud, siis on ilmselge, et kajastades põllumaad soetusmaksumuses, ei anna bilanss ülevaadet põllumajandusettevõtte varade n-ö tegelikust väärtusest.
Selleks, et saada ülevaade, kui palju erineksid põllumajandusettevõtete bilansis olevate maade maksumused, kui soetusmaksumuses kajastatud põllumaa ümber hinnata õiglasesse väärtusesse, tehti magistritöös „Õiglase väärtuse meetodi rakendamine põllumajandusmaa väärtuse hindamisel“ juhtumiuuring.
Selle käigus analüüsiti kolme Lääne-Virumaal asuvat põllumajandusettevõtet. Nimelt hinnati iga ettevõtte bilansis soetusmaksumuses kajastatud põllumajandusmaa ümber õiglasesse väärtusesse ja võrreldi saadud tulemust olemasoleva bilansiga.
Uuritavates ettevõtetes oli vastavalt 10, 19 ja 29 valdavalt põllumajanduslikust maast koosnevat kinnistut, mille kogupindalad olid 289, 372 ja 239 hektarit ning need olid soetatud aastail 1993–2020.
Kuna õiglase väärtuse parim indikaator on aktiivse turu korral turuväärtus, siis maa õiglase väärtuse leidmiseks võeti aluseks maa-ameti kinnisvaratehingute andmebaasis toodud hinnastatistika ja lähtuti mediaanhindadest omavalitsuse täpsusega.
Õiglane väärtus üldjuhul soetusmaksumusest suurem
Põllumajanduslike maade ümberhindamisel jõuti tulemusele, et peaaegu kõikide kinnistute õiglane väärtus on soetusmaksumusest kõrgem ehk õiglase väärtuse meetodi rakendamine tooks uuritud ettevõtete jaoks kaasa maa bilansilise maksumuse suurenemise. Õiglase väärtuse meetodi rakendamise mõju maa maksumusele on ettevõtete lõikes erinev, ulatudes 22,5-protsendilisest tõusust ligi kolmekordse suurenemiseni. Osade kinnistute puhul osutus õiglane väärtus koguni 10–15 korda soetusmaksumusest kõrgemaks.
Kuna maa moodustab vaid ühe osa ettevõtte varadest, siis arvutati maade ümberhindamise tulemusena kokku ka varade maksumus. Selgus, et uuritavate ettevõtete bilansis oleks varade maksumus kokku vastavalt 9,55 ja 25 protsenti suurem võrreldes praeguse olukorraga, kus maa on kajastatud soetusmaksumuses.
Tekib aga küsimus, et kui maa on kajastatud bilansis soetusmaksumuses, millest tulenevalt bilanss ei peegelda ettevõtte varade õiglast väärtust ehk turuväärtust, siis kas ja millist tähtsust see reaalses elus üldse omab? Analüüsi tulemusena selgus, et mida suurem osakaal on ettevõtte varade hulgas põllumaal ja mida kauem aega tagasi on see soetatud, seda väiksem on bilansimaht võrreldes sellega, kui põllumaa kajastada praegu õiglases väärtuses.
Bilanssi pane kirja vara tegelik väärtus
Leiame, et bilansis kajastuvad ettevõtte varad on oluliseks indikatsiooniks ettevõtte suhtlemisel väliste partneritega ja bilanss on üks esmaseid informatsiooniallikad ettevõtte finantsseisundi kohta ka kõigile võlausaldajatele. Võib juhtuda, et potentsiaalne krediidiandja teeb näiteks esmase otsuse selle kohta, kas ettevõte kvalifitseerub laenu saama, ettevõtte varade kui võimaliku tagatise kohta bilansis esitatud maksumuse põhjal.
Seega võib öelda, et kui põllumajandusmaa kajastatakse bilansis soetusmaksumuses, siis bilanss võib anda avalikkusele väära ülevaate ettevõtte varade tegelikust väärtusest, mis halvemal juhul võib tähendada ka laenust ilmajäämist.
Teisisõnu – kui maa kajastatakse bilansis soetusmaksumuses, siis ei saa ettevõtte varade kohta adekvaatselt ülevaadet.
Krediidi- või ka näiteks investeeringutoetuse taotlemisel peetakse üheks oluliseks näitajaks ettevõtte kohustiste ja varade suhet ehk võlakordajat. Kui võrrelda kahte ettevõtet, milles esimeses kajastatakse maa igal bilansipäeval algses soetusmaksumuses ja teises ettevõttes toimub maa ümberhindlus bilansipäeva seisuga õiglasesse väärtusesse, siis muude tingimuste samaks jäädes kujuneb viimatimainitud ettevõttes võlakordaja madalamaks, sest ümberhindluse tulemusena suureneb bilansis omakapitali osatähtsus ehk väheneb kohustiste osakaal.
Siit tekib küsimus, kas näiteks põllumajandusettevõtja tulemuslikkuse parandamise investeeringutoetuse taotlemisel, kus taotleja võlakordaja ei tohi olla suurem etteantud määrast, võib saada määravaks ka see, millistest arvestuspõhimõtetest ettevõte finantsarvestuses lähtub? Need asjaolud vajaksid edasist uurimist, et jõuda selgusele, kas erinevate arvestuspõhimõtete rakendamisel maa kajastamisel bilansis on reaalsuses määrav roll.
Alo Altermann kaitses tänavu Eesti Maaülikoolis magistritöö „Õiglase väärtuse meetodi rakendamine põllumajandusmaa väärtuse hindamisel“. Juhendaja: Katrin Lemsalu.
